女强穿越玄幻完结小说,绝色狂妃仙魅小说,小说阅读网

前言

在地產行業(yè)的各種投資方式中，收并購是其中一種非常復雜的交易方式，往往需要考慮交易價款支付、交易風險防范、項目盡職調查、債權債務處理、稅務測算籌劃等多方面要素，那么，如何將紛繁復雜的思緒和信息進行系統(tǒng)整合，設計出一套要素完整并且易談判、易落地的交易方案，就顯得尤為重要，也是并購交易中必須要掌握的高階技能。

本期即推出系列文章之《解決交易風險》，望各同行、客戶多多討論指正。

收并購最為復雜并且決定項目成敗的關鍵環(huán)節(jié)，就是風險解決處理。但收并購可能面臨的風險，是非常紛繁復雜的，風險解決的方案也各有不同。如果將并購可能面臨的風險和對應的具體解決方案全部羅列梳理，至少需要一本專業(yè)書籍的體量。那么，面對如此龐雜的風險體系，我們在操作具體的每一個并購項目時，有沒有方法可以做到風險排查和解決盡量全面而不遺漏？有沒有辦法拿捏風險解決方案既能守住底線又能促成交易？

本章節(jié)主要分享在收并購過程中，全面排查風險和處理解決風險的5個重要原則及方法，包括：（1）建立風險地圖；（2）風險量化處理；（3）紅線風險的識別與堅守；（4）明確風險解決期限和完成標志；（5）風險逐項處理及利益捆綁。討論前提同樣以風險場景最為復雜的股權收購模式為例。

一、建立風險地圖

全面妥善設計風險解決方案，前提是對風險進行充分排查，拉出一張完整的、事無巨細的“風險地圖”，有了這個前提，才能進行下一步的風險解決方案設計。

1. 從專業(yè)維度，收并購風險排查包括：（1）法律盡職調查；（2）財稅盡職調查；（3）工程成本盡職調查；（4）特殊背景摸排

（1）法律盡職調查

法律盡職調查是每一個收購項目風險摸排的“標配”，通過法律盡職調查，主要錨定最核心的兩大“基石”

a. 收購標的權益真實性、合法性和可獲取性，這是交易是否能夠啟動的基底和前提；

b. 收購標的涉及的各方面權利義務、糾紛情況，這是推動交易如何順利進行，以及決定交易后能否成功經營的必備地圖。

（2）財稅盡職調查

財稅盡職調查和法律盡職調查并駕齊驅，也是每一個收購項目風險摸排的“標配”，涵蓋收購標的財務情況和稅務情況的全面摸排。財稅盡調直接影響的是獲取標的價值高低，是商業(yè)目的是否能否實現的另一個重要“基石”。

與法律盡職調查相同，財務和稅務盡職調查所涵蓋的切面和要點同樣非常龐雜，建議專項委托在行業(yè)和并購方面有資深經驗的專業(yè)會計師團隊執(zhí)行，當項目涉及復雜稅務問題時，也可將稅務類事項單獨列出，專項委托在稅務領域專長突出的稅務師團隊執(zhí)行并提供專項解決方案。如果收并購是企業(yè)的常規(guī)動作，企業(yè)內部具備富有收并購經驗、并專注于投資收并購事務的專業(yè)財稅團隊，也可以考慮由內部團隊執(zhí)行財稅盡職調查。

（3）工程盡職調查

當項目已經進入在建或者已經建成的狀態(tài)，則需要對項目執(zhí)行專項的工程成本盡職調查，對于房地產項目而言，收購的最核心標的即為土地和工程兩項，因此，有必要對標的項目在建或已建工程進行全面摸排，評估風險，這也是一般企業(yè)在組織風險摸排時容易忽略的環(huán)節(jié)。

雖然法律和財稅盡調也會涉及工程部分，但更側重權益、收支、票據、稅務、法律糾紛等方面的內容，對于收購方接盤后需要現實面對的管理內容，還需要收購方組織執(zhí)行完整的盡職調查，主要包括：工程質量、工期、價格、工程量、結算、交付、施工單位實力及配合度等。該類盡職調查一般無需專項委托外部機構，可以組織企業(yè)內部工程及成本專業(yè)的人員，按照提前準備好的清單，逐項進行摸排調查。

（4）特殊背景摸排

指的是通過各種合規(guī)的、但非官方的渠道，對交易對手及交易標的背景進行一定的摸排了解，主要包括：對交易對手信用度和經濟實力的了解、對標的公司實控人、股東結構及股東關系的了解（有無隱名股東、有無隱藏的股東糾紛）、對標的公司是否存在隱藏大額負債或群體糾紛的了解；涉及政府特殊政策項的項目（如：通過定向出讓、產業(yè)綁定、舊改、拆遷、帶批量安置房回購義務等方式獲取的土地），了解該項目在開發(fā)過程中與政府的配合程度、有無嚴重違約及受到特別監(jiān)管等情況。

以上情況，通常較難通過常規(guī)的盡職調查了解到位，但又對整體交易起到只至關重要的作用。摸排的渠道，通?？梢钥紤]當地的關系人脈網，例如項目所在地的商會、金融機構、民間借貸或擔保公司、城投公司、房地產同行、承接較多房產開發(fā)業(yè)務的乙方單位（施工單位、設計院等）等等。

2. 從摸排對象維度，可以按照三個層面立體摸排，即：（1）股東層面；（2）公司層面；（3）項目層面

（1）股東層面風險

主要涵蓋兩大方面，股東和股權。股東方面主要關注：股東結構、股東性質、股東關系、代持/隱名、實控人、股東權益、自身信用及負債等；股權方面主要關注：股權瑕疵、權利限制、股權性質、注冊資本、轉讓程序、特殊約束等。

（2）公司層面風險

主要涵蓋標的公司的基本情況及歷史沿革、組織結構及公司治理、各類資質資格、各類合同、債權債務、訴訟處罰、財務情況、稅務情況、勞動人事、知識產權等方面。

（3）項目層面風險

建議沿照房地產開發(fā)流程，即按照土地、設計、開發(fā)建設、銷售、交付、物業(yè)管理、合作經營全環(huán)節(jié)，“按圖索驥式”摸排。

關于以上立體式摸排內容，限于篇幅，不再展開，我們亦總結大量收并購項目實踐經驗，形成數張詳細的“項目風險清單”，有興趣的讀者，也可以聯系我們了解清單內容。

二、風險量化處理

在并購交易中，面臨的大部分風險，都是“可量化風險”?！翱闪炕L險”，是指風險產生的后果體現為經濟上的損失，這個損失是可以預估和計算的。對于這類風險的量化處理，有以下三個方面的建議：

1. 可量化風險，在內部評估時，可以分類、分級別逐項計算，并納入整體投資測算中，評估對投資核心指標的影響程度

（1）部分可量化風險較為顯性、可直觀計算損失，可以直接計算出單項損失金額并納入測算評估結果。

例如：a. 項目公司逾期支付工程款，已產生逾期違約金的損失；b. 項目采用較為樂觀的計稅方式預繳土地增值稅，在清算時可能被要求按規(guī)范保守口徑補繳稅費的金額；c. 工程雖然已經開始建設但存在逾期開工、逾期竣工情形可能被要求支付逾期開竣工違約金、罰金和土地閑置費等金額；

（2）部分可量化風險較為復雜，需要分類、分級評估計算損失。

例如：項目爛尾導致已購房業(yè)主群訴，為解決該風險，需要根據購房業(yè)主的訴求，分為“要求退房并賠償”和“要求繼續(xù)交付并賠償”兩類具體情形，在兩類具體情形下分別計算和評估需要支出的金額，然后全部納入測算中綜合評估；

（3）不論是直觀的還是復雜的可量化風險，都需要進一步按“保守”、“中性”、“樂觀”三個級別來分別計算解決該風險所付出的代價。

2. 對可量化風險進行具象化的評估后，可以在設計交易方案和談判時掌握清晰的底線條件，磋商更加靈活的交易條件，最大限度促成交易又守住風險

（1）對于可量化的風險，不因可以量化而輕易讓步，在可能的情況下仍然最大限度的爭取將該風險可能導致的損失由轉讓方承擔，尤其地產開發(fā)已經進入微利時代，也更具買方市場優(yōu)勢，對利益的爭取可以守得更緊一些；

（2）對于確實無法爭取將量化風險全部轉移的情況下，在測算可承受的范圍內，可進行適當讓渡；所謂“測算可承受范圍內”，指的是收購方讓渡該風險后需自行承擔的損失，納入測算之后，項目的利潤率和自有資金回報率這兩項最核心的指標不低于預期。

當然，如果該項收購是戰(zhàn)略性的，以保本作為最底線要求，或者該項風險雖然會產生一定的損失金額，但是發(fā)生的概率很低，則可以將“測算可承受范圍”調整到“保本”的底線，需要結合每個項目的特殊目的和情況慎重選擇。

如果讓渡的風險是多項疊加的，需要將多項讓渡的風險金額在測算中全部納入計算，避免遺漏；

（3）量化風險之間也可以考慮做互相調劑和交換。例如：在工程款違約金承擔方面，轉讓方堅持只承擔一定限額，超過限額部分由收購方承擔；那么在轉讓方對項目公司應收取的股東借款利息方面，可以要求轉讓方予以適當調低作為調劑。

3. 結合具體的風險量化指標，設計更合理、更易于讓交易各方接受的調價機制和付款節(jié)奏。

在收購談判中，調價機制和付款節(jié)奏往往是雙方最激烈的“戰(zhàn)地”。在調價機制方面，如果僅約定，“發(fā)生XX情形，交易對價相應調減”，對收購方而言，后期將面臨無法具體履約執(zhí)行的嚴重問題；對轉讓方而言，調減多少，是個模糊的“無底洞”，存在不確定風險過大，而為什么要“調減”，沒有具體的依據，顯得轉讓方“強勢傲慢”，難以接受。在付款節(jié)奏方面也存在同樣的問題：對收購方而言，付款節(jié)奏拉得越長越好，希望在所有風險問題都解決后再付款；對轉讓方而言，收到價款是其轉讓項目的最核心利益訴求之一，希望一攬子付款，不要設置過于繁冗嚴苛的條件。

對風險量化計算后，以上問題可以得到較好的平衡解決，例如：對于價格調整，可以細化約定每項具體風險發(fā)生后對應調整的具體對價金額；在磋商付款節(jié)奏時，可以結合風險可能導致的損失金額，解決一項（或數項）風險對應釋放多少金額的價款。雙方既不盲目放大風險、也不刻意縮小風險，存在合理基礎，也有可執(zhí)行性。

三、紅線類風險的識別與堅守

“紅線類風險”指的是風險發(fā)生的后果不僅限于經濟損失，該后果是不可承受的，一般涉及以下特征的風險，則需要高度關注，將其納入“紅線類風險”的范疇：1.風險發(fā)生將使收購方的核心、根本權益無法保障，交易根本目的無法實現。例如：無法獲得目標股權/目標地塊，投資本金全部無法收回，收購協議被認定為無效或可撤銷等；2.該風險可能引發(fā)刑事責任，例如，商業(yè)賄賂、大額資金抽逃、大額稅務造假等；3.該風險將對收購方的品牌/聲譽造成嚴重負面影響，例如：收購標的存在嚴重質量問題，交付后將引發(fā)大規(guī)模群訴退房等。

紅線類風險在交易方案的設計和談判中，必須要堅守，并將風險解決作為該等交易的先決條件，在風險未全部解決之前，不支付/釋放主要交易交款，不對項目進行實質性介入。

例如：收購方擬尋找符合其投資標準的住宅地塊，現有一地塊土地用途為“工業(yè)用地”，根據轉讓方介紹，該地塊可以轉性為“住宅用地”，按照“住宅用地”的條件報價轉讓；那么，地塊用途能否最終實現由“工業(yè)用地”變更為“住宅用地”，直接關聯到收購方支付的交易價款以及投入的開發(fā)資金能否全數收回，屬于典型的觸及收購方核心權益的“紅線類風險”。

面對以上風險，在設計交易方案時，就必須將土地用途已變更為“住宅用地”作為所有交易價款（或大部分交易價款）開始支付/釋放的前提條件。雖然也可以先支付交易對價，雙方在收購協議中約定：價款支付后如果用途無法變更，轉讓方應當退還所有交易價款并支付違約金；但這已屬于“事后追索”，交易對價最終追回勢必還需要消耗大量的時間成本和費用，并且是否最終能夠得到執(zhí)行也存在不確定性，無論 “事后追索”是否成功，收購方在這單交易中的損失已經造成，難以彌補。因此，在設計交易條件時，必須按照“事前防范”的思路進行，堅持風險解決作為對價支付或釋放的先決條件。

當然，對“紅線類風險”的堅守，不代表這類風險就成為終止交易的“攔路虎”；雙方仍然可以圍繞“如何尋找有效的辦法平衡雙方的訴求”，耐心磋商，例如：可以根據實際情況放款解決風險的期限要求，給予轉讓方寬裕的時間；對解決風險可能遇到的難點卡點充分了解，雙方共同商議解決方案；在風險解決前共管價款，或者支付一小部分意向金作為交易的誠意等等。

四、風險解決方案的兩個重要考量：完成時間與完成標志

在設計風險解決方案時，除“風險量化處理”和“紅線類風險識別與堅守”外，建議增加兩個具體的考量因素：風險解決的期限要求和風險解決的具體標志。

1. 風險解決的期限設置

（1）期限明確

通常風險的解決通過完成具體的行為來實現，那么就需要有明確的期限，避免雖然雙方約定了解決風險的義務，但無限期拖延，導致守約方主張對方違約的難度陡增；同時，時間也是影響收益的重要標尺，例如：雙方約定轉讓方應當負責完成地塊內的遺留拆遷，如果未明確約定完成期限，3個月完成拆遷和3年完成拆遷，項目的開發(fā)和銷售完全是兩種不同的結果；

（2）期限合理

風險解決的期限在設計時除了要明確外，還需要兼顧合理性，平衡收購方的利益以及轉讓方履約的可行性，仍然以拆遷為例：地塊內仍有零星幾戶未拆遷，在約定拆遷完成期限時，既需要考量開發(fā)項目的節(jié)點要求，最遲需要在半年內拆遷完畢，否則整個項目的預售證可能無法獲取；又要考量轉讓方說服拆遷戶以及補償到位的合理時間，至少需要3個月用于協調和拆除，這時雙方可在3-6個月之間商定一個合理的、明確的完成時間；

（3）違約設計

如果超期未解決風險，建議設置“事后追索”+“防止損失擴大”兩個維度的違約處理措施：“事后追索”一般約定超期未解決風險的，違約方應支付違約金/賠償金，超期嚴重的，守約方有權主張解除合同、互相返還財產、違約方支付較高違約金；“防止損失擴大”一般約定：如果對方未在期限內解決風險的，守約方有權自行或者委托第三方解決風險，發(fā)生的費用經通知后由違約方承擔。

2. 風險解決的標志設置

（1）設計風險解決的完成標志，既需要考慮風險解決后權利層面得到保障，也需要考慮實際層面落實到位。

例如，對于公司移交義務的完成，既要約定股權變更、公司治理結構調整這類權利轉移，也要約定公司的印章、證照、資料、銀行賬戶乃至項目場地等實際控制公司的具體措施；

（2）風險解決的完成標志需要具體、明確，在履約執(zhí)行過程中具備鮮明的判斷標準，避免模糊的、概述的。

同樣以地塊范圍內的遺留拆遷為例，完成拆遷義務的標志，可以具體約定為：a. 擬拆遷建筑已經全部拆除，場地上已無任何建筑物、構筑物；b. 拆遷戶已簽署拆遷協議；c. 拆遷款已經支付到位。那么在履約執(zhí)行過程中，雙方只要到現場核驗并拍攝照片/視頻、核驗拆遷戶簽署的拆遷協議、向拆遷戶支付拆遷款的轉賬憑證（或收條），即可確認該項風險已經解決。如果僅約定“應完成拆遷”，在履約過程中可能導致雙方對完成標志的認識不一致，引發(fā)新的爭議。

五、風險逐項解決及利益綁定原則

在前一章節(jié)“梳理債權債務”中，我們提及了“債權債務逐項梳理原則”，債權債務只是整體風險的一部分，在交易方案的設計中，包含債權債務在內的整體風險安排，同樣需要嚴格遵循“逐項梳理”原則，每一項風險，都要制定切實可行的解決方案，并落實在交易合同中，對于可量化計算的風險，也需要逐一落實在測算中，勿以“風險小”而掉以輕心。

風險與利益綁定原則，簡而言之，可以描述為“不見兔子不撒鷹”：解決一項風險，支付一部分交易對價或其他利益；解決風險度越大的事項，對價或利益支付、釋放度越大。當然，在此原則之下，有較多可以靈活變通、兼顧交易安全及交易促成的方式，我們專項在下一篇“設計交易步驟”中展開闡述。

小結

以上是“并購交易五步法”的第四步，解決交易風險，小結一下：

本章節(jié)主要分享在收并購過程中，全面排查風險和處理解決風險的5個重要原則及方法，包括：

（1）建立風險地圖：以法律、財稅、工程成本、特殊背景四個專業(yè)維度，從股東、公司、項目公司三個層面進行充分風險排查；

（2）強化風險量化處理：在評估該風險對投資核心指標的影響程度后，我方可明晰在交易談判中的底線要求，再根據底線要求靈活設計談判方案，最終形成各方均接受的，包括調價機制及付款節(jié)奏在內的談判方案；

（3）紅線風險的識別與堅守：在紅線風險未全部解決之前，不支付/釋放主要交易交款，不對項目進行實質性介入；

（4）明確風險解決期限和完成標志：將風險解決期限明確化、合理化，將風險解決標志全面華、具體化，保證風險解決最終落地；

（5）風險逐項處理及利益捆綁原則： 將風險解決與交易對價支付緊密掛鉤，以利益促動對方解決風險。