欢乐颂第二季,武道至尊帝临小说

前言

在房地產(chǎn)行業(yè)暫時熬過2021年漫長的冬夜后，終于迎來了一絲曙光，政策陸續(xù)釋放救市信號，尤其在資金端和資產(chǎn)端，持續(xù)鼓勵通過收并購的方式重新配置資源、盤活現(xiàn)金、重組重整。在這個特殊的階段，不論是為了快速回籠現(xiàn)金流也好，還是為了“騰籠換鳥”重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也好，房企們不約而同的進行著高頻的項目轉(zhuǎn)讓或者合作退出。

以往談到收并購，大部分的視角聚焦于收購一方，由此衍生的專業(yè)文章也偏向于指導(dǎo)如何更好、更安全的收購。但作為轉(zhuǎn)讓方，是否只要談好價格、配合盡調(diào)，就能高效、安全的獲取轉(zhuǎn)讓價款并且不留隱患呢？事實上，項目轉(zhuǎn)讓及退出，存在著交易對價陷阱、債務(wù)風(fēng)險遺留、品牌影響處理、稅務(wù)遺留問題、股東間關(guān)系處理等等多方面的問題，復(fù)雜程度不亞于項目收購，從轉(zhuǎn)讓方的視角，亦需提前厘清項目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險，逐項制定應(yīng)對方案，并且談判落實到協(xié)議中，最終跟蹤履約落地，才能安心的將應(yīng)得的交易價款“落袋為安”，并且不留隱患。

匯業(yè)陳旋律師團隊結(jié)合為各類房企處理過大量房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓及合作退出的經(jīng)驗，經(jīng)過系統(tǒng)性思考及整合，形成《房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓及退出法律實務(wù)》系列文章，為各房企在轉(zhuǎn)讓項目及合作退出過程中，提供全過程的實務(wù)操作建議，以期能為所需企業(yè)提供些許啟發(fā)和幫助。

何為交易對價

要厘清交易對價，首先轉(zhuǎn)讓方要問自己第一個問題——“交易對價是什么？”。所謂交易對價，在法律和財務(wù)上沒有一個官方的概念，而是在項目交易慣例中形成的一個商業(yè)概念，通常是指轉(zhuǎn)讓方向買受人出賣標的資產(chǎn)時，買受人應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付的代價。在不同的交易模式下，交易對價的指向有所不同：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

當轉(zhuǎn)讓方以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式間接轉(zhuǎn)讓/退出項目時，一般為“股+債”模式，即同時轉(zhuǎn)讓對項目公司持有的股權(quán)及債權(quán)，交易對價包括“股權(quán)交易對價+債權(quán)交易對價”：

（1）股權(quán)交易對價，即買受人為收購轉(zhuǎn)讓方持有的項目公司股權(quán)而支付的代價，交易合同一般表述為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款”。一般由兩部分組成：一是該股權(quán)對應(yīng)的賬面凈資產(chǎn)價值，二是股權(quán)溢價（即交易雙方認可的股權(quán)增值的部分）。

在房地產(chǎn)市場下行的情況下，通常出現(xiàn)交易雙方認可的股權(quán)價值低于股權(quán)的賬面價值的情形（即股權(quán)折價），在此情況下，股權(quán)交易對價即為交易雙方認可的折價后的股權(quán)價值。

（2）債權(quán)交易對價，即買受人為收購轉(zhuǎn)讓方（債權(quán)持有人）持有的項目公司債權(quán)而支付的代價，交易合同一般表述為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款”。債權(quán)交易對價絕大多數(shù)情況為平價交易（即債權(quán)本金+合同約定利息）或折價交易（即債權(quán)的交易價格低于債權(quán)本息）。

2. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

當轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目時，交易對價為買受人為收購轉(zhuǎn)讓方持有的土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房屋所有權(quán)而支付的對價，此時的交易對價即為交易雙方認可的該資產(chǎn)具備的價值（即：該資產(chǎn)的賬面總價值+雙方認可的該資產(chǎn)增值部分）。常見的情形為收購在建工程，交易合同中表述為“在建工程轉(zhuǎn)讓價款”，另外還有可能為收購已竣工備案的房地產(chǎn)項目，交易合同中表述為“XX資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款”。

同樣房地產(chǎn)市場下行的情況下，出現(xiàn)交易雙方認可的資產(chǎn)價值低于賬面價值的情形（即資產(chǎn)折價），在此情況下，交易對價即為交易雙方認可的折價后的資產(chǎn)價值。

為什么要厘清交易對價

當轉(zhuǎn)讓方了解交易對價是什么后，要問自己第二個問題——“為什么要厘清交易對價”，即厘清交易對價有什么意義。筆者認為，厘清交易對價的意義為以下兩個方面：

1. 在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項目時，明確交易對價所對應(yīng)的標的物，避免將股權(quán)與債權(quán)混為一談導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓虧損

筆者曾經(jīng)遇到過一個案例，買受人擬向轉(zhuǎn)讓方收購轉(zhuǎn)讓方所持項目公司的90%股權(quán)，從而與買受人聯(lián)合開發(fā)目標地塊。目標地塊的土地款為10億元，地塊尚未開發(fā)，項目公司支付土地款的全部資金都來自于轉(zhuǎn)讓方以股東借款形式的投入資金，因此，轉(zhuǎn)讓方除了持有項目公司100%股權(quán)外，還持有項目公司10億元債權(quán)。雙方商定，目標地塊按市場行情價值12億元，因此，買受人愿意在10億元基礎(chǔ)上溢價2億元收購，因此，買受人收購90%股權(quán)，總需支付的交易對價金額為12億*90%=10.8億元，該10.8億元=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款1.8億元（2億元溢價*90%）+債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款9億元（10億元債權(quán)*90%）

但買受人提出，該10.8億元分為：①以10億元收購轉(zhuǎn)讓方對項目公司持有的10億元債權(quán)；②以0.8億元收購轉(zhuǎn)讓方持有的項目公司的90%股權(quán)。請問，轉(zhuǎn)讓方能否答應(yīng)？

答案是，轉(zhuǎn)讓方不能答應(yīng)，不然其將損失1億元。轉(zhuǎn)讓方雖然前后收到的款項都為10.8億元，但交易對象卻不同，如果按買受人提出的方案，轉(zhuǎn)讓方同樣收到的是10.8億元，但轉(zhuǎn)讓出的債權(quán)卻達到了100%，而不是90%，相當價格不變，但多轉(zhuǎn)讓了10%債權(quán)，由此將損失1億元的債權(quán)權(quán)益。

上述問題的核心，是要明白交易對價所對應(yīng)的標的資產(chǎn)到底是什么？是股權(quán)還是債權(quán)？是多少比例的股權(quán)？是多少比例的債權(quán)？不然，將會轉(zhuǎn)讓方帶來巨大的損失。

2. 可促進交易對價支付方式的創(chuàng)新，從而撮合交易

對于交易對價的支付方式，最通常的方式便是現(xiàn)金支付。該方式的特點是簡單、直接、快速。但對于買受人而言，現(xiàn)金支付將會使其在收購前期支付大量現(xiàn)金，承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力，這也使得很多交易難以成交。出于促進交易的考慮，筆者認為，在轉(zhuǎn)讓方與買受人商談交易對價時，對支付形式可進行以下創(chuàng)新，例如：

（1）通過換股收購，即兩筆股權(quán)交易對價的債務(wù)互抵，可同時減少雙方的大量收購現(xiàn)金支出，另外通過互相參股，也可使雙方的利益更加綁定，有利于雙方的后期合作。

（2）通過以房抵債，以資產(chǎn)作為支付交易價款的方式，從而降低現(xiàn)金支付的壓力。

在《地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓及合作退出的交易對價厘清（上）》一文中，我們闡述了“何為交易對價”以及“為什么要厘清交易對價”兩個重要問題，本文中，我們繼續(xù)分析“如何厘清交易對價”以及“轉(zhuǎn)讓及退出項目時的稅費計算”。

一、如何厘清交易對價

當轉(zhuǎn)讓方明確厘清交易對價的意義后，應(yīng)該再問自己第三個問題“如何厘清交易對價”，筆者認為，厘清交易對價的方法，可用以下三步來完成：

(一）算報價

即在交易時如何算出一個清晰的交易對價對外報價談價？我們建議分項目的不同開發(fā)階段，采用以下兩種不同的算價方式：一般有以下方式：

1. 資產(chǎn)作價法

當項目地塊尚未動工開發(fā)，或僅進行了零星動工的情況下，建議采用資產(chǎn)作價法。此時項目尚未發(fā)生復(fù)雜的投入和支出，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為簡單，采用資產(chǎn)作價法可以較快計算出交易對價。

在資產(chǎn)交易的模式下，交易對價的計算方式可以采用項目計容可售建筑面積*交易雙方認可的樓面板價+已經(jīng)實際發(fā)生的工程產(chǎn)值。

在股權(quán)交易的模式下，交易對價的計算方式可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款+債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，其中：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款=項目公司賬面凈資產(chǎn)價值+雙方認可的股權(quán)增值價值，“債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款”=轉(zhuǎn)讓方對項目公司持有的債權(quán)本金+合同約定的利息（如有）。

2. 投入收益法

當擬轉(zhuǎn)讓的項目已經(jīng)處于開發(fā)過程中時，此時項目狀態(tài)較為復(fù)雜，可能存在部分貨值已經(jīng)銷售，部分貨值還未銷售，也存在較多股東投入、收回、融資等復(fù)雜現(xiàn)金流進出情況，采用投入收益法計算交易對價，可以最大限度確保轉(zhuǎn)讓方在項目開發(fā)過程中的所有投入和所期待的收益全部體現(xiàn)在報價中，不至于發(fā)生大項遺漏。

采用投入收益法，交易對價=轉(zhuǎn)讓方對本項目的投入+轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益。

轉(zhuǎn)讓方的前期投入，包括：股權(quán)投入（實繳注冊資本金及資本公積）、債權(quán)投入（借款）及其他形式投入（如因擬轉(zhuǎn)讓項目發(fā)生但先行列支在其他公司名下的費用）。

轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益，一般可以有兩種方式考慮擬獲得的收益：①利息式，即轉(zhuǎn)讓方以其自有資金投入為基數(shù)，按一定的利息利率計算收益；②利潤式，即轉(zhuǎn)讓方結(jié)合項目的利潤情況，在項目利潤范圍內(nèi)計算出擬通過轉(zhuǎn)讓提前兌現(xiàn)的利潤金額。

在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款即等同于以上方式計算出來的交易對價。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款=轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)投入+股東方以其他形式的投入+預(yù)期收益，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款=轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)投入

（二）明對象

即明確交易的對象是什么，是股權(quán)，是債權(quán)，還是不動產(chǎn)物權(quán)。在轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓及退出房地產(chǎn)項目時，主要包括以下幾種情形：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

若交易對象為轉(zhuǎn)讓方所持項目公司的股權(quán)，則交易對價支付性質(zhì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款；同步轉(zhuǎn)讓所持項目的債權(quán)時，則該部分交易對價性質(zhì)則為債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

2. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

若交易對象為項目公司所持地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)，則交易對價支付性質(zhì)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款。

3. 增資入股

增資部分不涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，但同步可能轉(zhuǎn)讓所持項目公司債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)該等情形時，交易對象為轉(zhuǎn)讓方所持項目公司的債權(quán)，交易對價支付性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

（三）確方式

交易對價可以采用三種收取的方式：以現(xiàn)金收取交易對價、以股權(quán)交換實現(xiàn)交易對價、以獲得資產(chǎn)實現(xiàn)交易對價。

1. 以現(xiàn)金方式收取交易對價，簡單易懂，不再贅述，現(xiàn)金是最傳統(tǒng)及最廣泛的對價收取方式。

2. 以股權(quán)交換實現(xiàn)交易對價，即俗稱的“換股”，本質(zhì)為兩筆股權(quán)交易對價的債務(wù)互抵。即買受人與轉(zhuǎn)讓方之間通過互相收購股權(quán)，將互相應(yīng)付的股權(quán)交易對價進行等額沖抵，從而變相兌付了交易對價。

3. 以獲得資產(chǎn)實現(xiàn)交易對價，即通常所述的以房抵債。通常分為兩種情形：

（1）買受人將其自有資產(chǎn)出賣給轉(zhuǎn)讓方，用以抵消其應(yīng)支付的交易對價。

（2）買受人與轉(zhuǎn)讓方約定，收購?fù)瓿珊?，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)以無償或者一定折扣獲取項目公司的部分資產(chǎn)，獲利的差價兌現(xiàn)交易對價。

(四）舉實例

上述的三步法比較抽象，下面舉個例子闡明：

轉(zhuǎn)讓方持有項目公司100%股權(quán)，項目公司開發(fā)建設(shè)目標地塊至主體結(jié)構(gòu)2/3。轉(zhuǎn)讓方前期向項目公司投入資金用于地塊開發(fā)，經(jīng)項目公司償還部分資金后，還剩10億元尚未償還，10億元包括：1億元實繳注冊資本金、9億元借款。

現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方因為資金鏈問題，擬向買受人轉(zhuǎn)讓項目公司100%股權(quán)。買受人讓轉(zhuǎn)讓方向其報價，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方向買受人提出如下報價方案：

1. 交易對價金額為12億元，計算過程為：

（1）轉(zhuǎn)讓方目前在項目公司的總投入：10億元，含1億元已投入未分配的實繳注冊資本金和9億元已投入未收回的股東借款；

（2）轉(zhuǎn)讓方擬收取的收益：2億元。鑒于：轉(zhuǎn)讓方預(yù)估，本項目開發(fā)完畢后，預(yù)計盈利3億元；轉(zhuǎn)讓方公司內(nèi)部利潤考核指標要求，本項目至少需要盈利1.5億元，考慮所得稅影響后，應(yīng)收取收益為1.5億元/（1-25%）=2億元才能達到公司的利潤指標考核要求；項目總盈利3億元扣除轉(zhuǎn)讓方擬獲取的收益2億元后，本項目還可盈利1億元，買受人收購項目后也還有盈利空間，因此，轉(zhuǎn)讓方考慮擬收取額的收益定為2億元。

綜上，交易對價的金額為12億元。

2. 交易對價性質(zhì)為：3億元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款（即1億元注冊資本金及2億元轉(zhuǎn)讓方擬收取的收益），是轉(zhuǎn)讓方向買受人出售項目公司100%股權(quán)的交易對價；9億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，是轉(zhuǎn)讓方向買受人出售所持項目公司9億元債權(quán)的交易對價。

3. 交易對價支付方式：出于現(xiàn)金流考慮，11億元交易對價以現(xiàn)金方式支付，同時轉(zhuǎn)讓方以1億元價格買收購買受人在另一城市核心地段的住宅，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向買受人支付的購房款與買受人應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付的1億元交易對價進行等額沖抵。

二、轉(zhuǎn)讓及退出項目時的稅費計算

在轉(zhuǎn)讓及退出項目時，一般買受人向轉(zhuǎn)讓方出具的交易對價都為含稅價格，在扣除相應(yīng)稅費后才是轉(zhuǎn)讓方的到手收益。那么，轉(zhuǎn)讓方在收到交易對價后，需要繳納哪些類型的稅費，相應(yīng)的稅費又應(yīng)該如何計算呢？

（一）在股權(quán)交易模式下，轉(zhuǎn)讓方需要繳納：

1. 所得稅，計算方式為：（股權(quán)交易對價-股權(quán)歷史成本-轉(zhuǎn)讓稅費）*適用稅率（一般企業(yè)為25%、小微企業(yè)為20%、高新企業(yè)為15%、個人為20%）；

2. 印花稅，計算方式為：交易對價（合同價格）*0.05%。

（二）在資產(chǎn)交易模式下，轉(zhuǎn)讓方需要繳納：

1. 所得稅，計算方式為：（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款-資產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓稅費）*使用稅率（一般企業(yè)為25%、小微企業(yè)為20%、高新企業(yè)為15%、個人為20%）；

2. 增值稅，計算方式為：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款/（1+9%）*9%；

3. 附加稅，主要包括城市維護建設(shè)稅和教育附加，一般按需要繳納增值稅的12%計算。

4. 土地增值稅，計算方式為：增資額*適用稅率。

增資額=資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款-扣除項目。

扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本/費用；新建房及配套設(shè)施的成本/費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他項目。

相應(yīng)稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

5. 印花稅：計算方式為：交易對價（合同價格）*0.05%。

上述為通常情況下的稅費計算，在交易實踐中，也可以結(jié)合項目的實際情況對稅費方案進行設(shè)計，限于篇幅，本文不做擴充闡述，歡迎結(jié)合項目情況進行線下探討。

小結(jié)

綜合而言，交易對價的厘清，至少需要理解掌握四個方面的內(nèi)容：（1）何為交易對價；（2）為何要厘清交易對價；（3）如何厘清交易對價；（4）如何計算轉(zhuǎn)讓對價的稅費。特別提醒的各企業(yè)的是，項目轉(zhuǎn)讓和退出過程中的交易對價厘清，十分考驗操作團隊的綜合能力，既需要具備項目投資和開發(fā)價值的專業(yè)分析判斷能力，也需要深厚的財務(wù)和稅務(wù)能力，更需要法務(wù)合規(guī)和定性的專業(yè)能力，因此，在框定項目轉(zhuǎn)讓對價時，需要組織各專業(yè)條線對交易對價進行綜合分析和評估，而項目負責(zé)人更需要具備綜合判斷能力以最后收口交易對價的框定。各位讀者在實踐中如果遇到的各種“疑難雜癥”，也歡迎與我們多交流多探討，一起積累更多的經(jīng)驗。