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隨著國家產業(yè)結構的不斷調整轉型、優(yōu)化升級，不管是企業(yè)還是市場都對產業(yè)園區(qū)的運營提出了更高要求，進化成了“產業(yè)+基金+運營”的模式，要求產業(yè)園區(qū)不僅要形成一個產業(yè)集群的效應，還要在這個集群的共性認知上，形成一個著實有效的資本投融資機制和運營服務機制。

在中國住宅地產、商業(yè)地產觸碰到“天花板”，呈現(xiàn)下滑的發(fā)展態(tài)勢下，國家及時喊出了“服務實體經濟”的口號，使得一直默默無聞、低頭耕耘的產業(yè)園區(qū)一下子被推上了輿論的風口浪尖，成為撬動內需、促進國內經濟發(fā)展的有力杠桿。一時間，房地產開發(fā)商、互聯(lián)網巨頭、基金大鱷等紛紛沖入了這股大浪潮中，或開發(fā)、投資、服務運營，一度使一些在產業(yè)園區(qū)領域低調了十余年的老牌企業(yè)成為行業(yè)頂禮膜拜、爭相研究模仿的時代樣本。

企業(yè)需求變化

隨著國家產業(yè)結構的不斷轉型升級，產業(yè)鏈的上下游企業(yè)對園區(qū)的要求不再只是停留在原有的層面，不再僅僅滿足于辦公設施物理空間的提供，人力培訓、法律咨詢、商標申報等基礎服務的提供，以及成長中各個階段所需要的租金入股、股權投資、PE退出等投融資支持;還要求園區(qū)要形成產業(yè)集群效應，要求園區(qū)依靠龍頭企業(yè)的聯(lián)動效應，使產業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動循環(huán)，形成一個閉環(huán)的生態(tài)鏈，使得入園企業(yè)能夠生長在一片可持續(xù)發(fā)展的滋養(yǎng)沃土上。

所以，以往那些僅僅是依靠一級土地開發(fā)、二級園區(qū)物業(yè)租售等商業(yè)模式賺取經濟利潤的產業(yè)園區(qū)開發(fā)商們，發(fā)展空間將越來越窄。

注重產業(yè)運營

產業(yè)園區(qū)開發(fā)商原有的重資產模式存在著資金周轉的壓力，需要通過快速售賣物業(yè)所獲得收入來進行下一個項目的投資運營或者異地擴張。但隨著產業(yè)園區(qū)領域的競爭日益加劇，就前端的園區(qū)建設速度、規(guī)模來看拼不過財大氣粗的住宅地產開發(fā)企業(yè)，所以產業(yè)園區(qū)開發(fā)商只能在后端的運營服務上不斷地深化創(chuàng)新，衍生價值。畢竟比起住宅開發(fā)企業(yè)這些門外漢們，產業(yè)園區(qū)開發(fā)商還是具有對產業(yè)屬性的深刻認知和把控力。

“產業(yè)+基金+運營服務”是目前產業(yè)園區(qū)運營的主要方向和趨勢。產業(yè)是核心，是基礎，優(yōu)秀的產業(yè)園區(qū)在產業(yè)層面要符合市場或產業(yè)需求，有必要進行合理的產業(yè)規(guī)劃。這些產業(yè)園區(qū)運營商們通過十余年的深耕細作，已經在熟悉的產業(yè)領域的成長機理、發(fā)展特性、分化組織等方面積累了足夠的經驗，所以能夠快速對區(qū)域市場做出反應，哪些區(qū)域適合哪些產業(yè)，或者哪些產業(yè)中的哪些環(huán)節(jié)存在增值潛力，規(guī)避了后期“孵化”過程中產生的投融資風險，使得一個產業(yè)園區(qū)項目呈現(xiàn)良性發(fā)展的狀態(tài)。而且通過后期產業(yè)孵化運營、產業(yè)投融資帶來的豐厚經濟利益，也成為產業(yè)園區(qū)商品牌擴張的破題之路。

強化投資孵化

我們再來說說基金，為了進一步突出“孵化器”的功能，很多產業(yè)園區(qū)商默默轉化成了“投資商”的角色，從最前期對入園企業(yè)的租金入股、股權投資到PE退出等階段性的投資行為，演變成了今天貼近市場前瞻性需求和科技研發(fā)技術的前沿，準確把脈地方經濟轉型升級的著力處，培育出特色優(yōu)勢性產業(yè)，進而通過分享產業(yè)中各個環(huán)節(jié)的紅利來獲得資本增值，也就是從產業(yè)園單個企業(yè)的“金融扶持”到產業(yè)園整個產業(yè)“金融孵化”的升級轉型，使得金融不再是工具，而是推動整個產業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

這種形式的園區(qū)操作含金量很高，既要求產業(yè)園區(qū)運營商對所集聚的產業(yè)產生的可持續(xù)經濟效應有足夠的把握和理論依據，通俗的來講，就是專業(yè)度，又要求對投融資機制及架構的設計具有嚴謹?shù)乃悸泛涂茖W論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設運營至資產證券化的全產業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，產業(yè)園區(qū)運營商要改變發(fā)展思路，要從“重資產”向“輕資產”的商業(yè)模式轉型，要一手抓產業(yè)、一手抓金融，進而分享產業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報所帶來的長期資本增值。

來源：國商機構