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房地產(chǎn)行業(yè)屬于傳統(tǒng)意義上的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)需要巨大的資金支持，我國(guó)為了扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引入了香港的房地產(chǎn)按揭制度。商品房預(yù)售在一定程度上緩解了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，調(diào)動(dòng)了開發(fā)商的積極性，同時(shí)具有一定的融資功能，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。

但是，由于預(yù)售雙方信息不對(duì)稱，開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)以及買受人的法律知識(shí)的薄弱等，開發(fā)商作為商品房預(yù)售中占強(qiáng)勢(shì)地位的一方，在房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，為了自身的利益，在預(yù)售階段出現(xiàn)諸如無證預(yù)售、虛假?gòu)V告等問題，對(duì)房地產(chǎn)交易秩序和交易安全構(gòu)成極大的威脅，不僅不利于買受人，同時(shí)開發(fā)商自身也要承擔(dān)相應(yīng)的人法律責(zé)任。

一、開發(fā)商無預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）故意隱瞞無預(yù)售許可證的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商為了回籠資金，故意隱瞞自身未取得預(yù)售許可的事實(shí)而進(jìn)行預(yù)售，在商品房買賣活動(dòng)中，屢見不鮮。但開發(fā)商的這一行為違反了《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，需承擔(dān)行政責(zé)任，具體是由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

另外，開發(fā)商還應(yīng)給買受人賠償損失。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（二）無預(yù)售許可證，進(jìn)行發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式預(yù)售商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐中，經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式預(yù)售商品房，這既是開發(fā)商調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買人數(shù)與購(gòu)買能力，為后期樓盤開盤定價(jià)做市場(chǎng)預(yù)熱，也是開發(fā)商回籠資金，規(guī)避“無證預(yù)售”風(fēng)險(xiǎn)的常用方式。

開發(fā)商未依法取得商品預(yù)售許可證，而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，均屬無證預(yù)售行為，需要承擔(dān)無證預(yù)售商品房的法律責(zé)任。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。所以開發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售之前，一定要先取得商品房預(yù)售許可證；即使由于特殊原因沒有事先取得商品房預(yù)售許可證，也應(yīng)該在買受人起訴之前取得預(yù)售許可證，將自身的損失盡量降低。

故開發(fā)商采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金方式并不能規(guī)避無預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的法律風(fēng)險(xiǎn)，仍需要相關(guān)的制度設(shè)計(jì)，使得房地產(chǎn)開發(fā)的“無證預(yù)售行為”只具有市場(chǎng)調(diào)查摸底的功能，不具有回籠資金的功能。

二、開發(fā)商簽訂預(yù)約合同銷售商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商如果在商品房的預(yù)約合同中十分細(xì)致地寫明關(guān)于房屋的詳細(xì)信息，如坐落位置、樓層房號(hào)等，則有可能被認(rèn)定為正式的商品房買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

故開發(fā)商在預(yù)約合同中應(yīng)該注意不要十分詳細(xì)的寫明房屋的相關(guān)信息，否則可能會(huì)認(rèn)定為商品房買賣合同，如若違約，則會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而且更應(yīng)該注意的是不要在沒有取得預(yù)售許可證之前以任何形式收取房屋買受人的預(yù)付款項(xiàng)，否則會(huì)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)牟焕蠊?/p>

三、開發(fā)商預(yù)售階段進(jìn)行廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)售是我國(guó)商品房銷售的主要模式，如何將尚在建造、還未完工階段的房屋推銷出去，開發(fā)商往往會(huì)采取廣告宣傳的形式。在商品房預(yù)售中，開發(fā)商通過廣告來“許諾”所售房屋優(yōu)越的地理環(huán)境，完備的基礎(chǔ)設(shè)施，方便的生活條件等。開發(fā)商為了追求廣告效果，可能在商品房預(yù)售廣告中進(jìn)行夸大、不實(shí)、模糊的宣傳。而根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

故開發(fā)商在宣傳其樓盤時(shí)，應(yīng)該在廣告中注意相應(yīng)的宣傳限度，采取合適的營(yíng)銷手段。既達(dá)到廣告宣傳其樓盤的效果，讓買受人產(chǎn)生購(gòu)買欲望。也應(yīng)該在廣告宣傳中，盡量避免使廣告宣傳效果、營(yíng)銷手冊(cè)上的相關(guān)信息擬制成為商品房買賣合同的條款，以免在后續(xù)的商品房買賣合同的履行中產(chǎn)生違約責(zé)任。