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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分融資模式

一、銀行貸款

銀行貸款是最常規(guī)的地產(chǎn)融資渠道。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠(yuǎn)的工業(yè)用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒(méi)有太多價(jià)值，銀行也很難對(duì)此進(jìn)行估值和冒險(xiǎn)貸款。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯(cuò)配，且銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例要求較高并需提供擔(dān)保，融資成本較高；銀行對(duì)園區(qū)貸款也是基于未來(lái)有現(xiàn)金流的進(jìn)行貸款，且貸款要經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、貸款審批等一系列流程，對(duì)貸款的還款來(lái)源、現(xiàn)金流等有相關(guān)要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。

當(dāng)然，如果屬于國(guó)家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，可以相對(duì)容易獲得金融企業(yè)的信貸政策支持。

銀行目前對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較感興趣，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)積累相對(duì)少，又是政府大力扶持的市場(chǎng)，不過(guò)，由于這個(gè)市場(chǎng)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，很難比較精準(zhǔn)的估值和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，因此其態(tài)度較為慎重。

信托是信用委托的意思，這些年來(lái)，公眾的投資、理財(cái)手段最常見(jiàn)的就是投資購(gòu)房，其次是投資股市、基金，但風(fēng)險(xiǎn)不可控，并不為公眾所喜，而存銀行收利息顯然又太低。其實(shí)，投資信托是公眾投資理財(cái)?shù)囊环N不錯(cuò)途徑，收益率相當(dāng)可觀。當(dāng)然，這是題外話。

信托就是“受人之托、代人理財(cái)”意思，即信托公司作為受托人向社會(huì)投資者發(fā)行信托計(jì)劃產(chǎn)品，為需要資金的企業(yè)募集資金，由其產(chǎn)生的利潤(rùn)支付投資者信托本金及其紅利。

這是常見(jiàn)的地產(chǎn)融資形式，是占產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商群體最大比例的融資形式，其特點(diǎn)是融資門檻低，選擇面廣，數(shù)額巨大，一直是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商最為倚賴的融資手段，不過(guò)，融資成本高于銀行貸款。

二、基金融資

也就是產(chǎn)業(yè)基金融資，近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)基金得到長(zhǎng)足發(fā)展。部分私募基金投資者已經(jīng)變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的投資回報(bào)期，這已經(jīng)契合了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性。

近年來(lái)，密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)，與市場(chǎng)資金的供給量大有關(guān)聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓而出、具有強(qiáng)烈避險(xiǎn)需求的大量資金，以及看好國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。

當(dāng)下在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠比較順暢利用基金形式進(jìn)行融資的，首推物流地產(chǎn)，這個(gè)從普洛斯頻繁的物流地產(chǎn)基金案例當(dāng)中已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分。此外，針對(duì)綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)類的基金也開(kāi)始逐漸成熟起來(lái)。

三、夾層融資

夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，表面上看起來(lái)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際約定未來(lái)回購(gòu)，并以差價(jià)作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過(guò)橋”融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產(chǎn)夾層融資，從企業(yè)拿到土地到取得開(kāi)發(fā)貸之間的資金需求由夾層融資來(lái)滿足。

這種融資方式，股債間可以靈活變換，可謂“進(jìn)可攻退可守”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者華夏幸福基業(yè)，就非常擅長(zhǎng)這種靈活機(jī)動(dòng)的融資形式。

四、債權(quán)融資

也可以稱為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓式融資”。這是一種較為常見(jiàn)的融資形式，即將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。

五、債務(wù)重組

這是一種巧妙的融資方式，債務(wù)快到期了，就來(lái)個(gè)乾坤大挪移，將這筆債務(wù)轉(zhuǎn)讓給別家，相當(dāng)于延長(zhǎng)了還款日期，或者說(shuō)就是又借到一筆新的融資。

六、永續(xù)債

銀根緊縮的環(huán)境下，被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開(kāi)始活躍，受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設(shè)還款期限，同時(shí)可不計(jì)入公司債務(wù)，企業(yè)可在進(jìn)行高額融資的同時(shí)規(guī)避負(fù)債率被拉高的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，利息較高的永續(xù)債可為其提供長(zhǎng)期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，堪稱雙贏。

七、園區(qū)PPP

園區(qū)PPP是基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種公共服務(wù)產(chǎn)品的政企合伙模式，其本質(zhì)仍然是一種融資手段。

PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：

政府部門或地方政府通過(guò)政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司(SPV)簽訂特許合同(SPV一般由中標(biāo)的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司或?qū)?xiàng)目進(jìn)行投資的第三方組成的股份有限公司)，由SPV負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定，這個(gè)協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。采用這種融資形式的實(shí)質(zhì)是：政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)。

如果政府和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠靈活運(yùn)營(yíng)PPP模式，雙方能夠從這種融資模式中大為獲益。

八、售后回租式融資租賃

售后回租是將自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用?；刈馐浅凶馊藢⑵渌鶕碛械奈锲烦鍪劢o出租人，再?gòu)某鲎馊耸掷飳⒃撐锲分匦伦饣?，此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購(gòu)買物品的資金，加速資金周轉(zhuǎn)。

售后回租可選擇的標(biāo)的租賃物范圍廣，比如可將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地下管廊等設(shè)施進(jìn)行評(píng)估出售給投資公司，約定期限回購(gòu)，并按年息比例支付租金。  

九、REITs

即房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

在海外市場(chǎng)，REITs產(chǎn)品幾乎一半的規(guī)模都投向工業(yè)地產(chǎn)，尤其是物流倉(cāng)儲(chǔ)。從本質(zhì)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的部分應(yīng)該是收租性物業(yè)，但在國(guó)內(nèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到這種成熟的階段，這也跟現(xiàn)實(shí)的金融環(huán)境不支持有很大關(guān)系。近年來(lái)，市場(chǎng)逐漸成熟，已經(jīng)有萬(wàn)科前海企業(yè)公館這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品的發(fā)行，進(jìn)行了一定的創(chuàng)新性探索。

國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展了較多的融資模式，但基本以債權(quán)融資為主。債權(quán)融資均需要在固定的時(shí)間點(diǎn)還本付息，這勢(shì)必將在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持有，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式不匹配。

十、互聯(lián)網(wǎng)金融

互聯(lián)網(wǎng)金融是傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息通信技術(shù)實(shí)現(xiàn)資金融通、支付、投資和信息中介服務(wù)的新型金融業(yè)務(wù)模式，已經(jīng)日益成為一種新興的金融創(chuàng)新模式和企業(yè)融資渠道，但由于相關(guān)法律法規(guī)不健全、監(jiān)管存在漏洞、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力較弱等原因，近年來(lái)也頻發(fā)惡意違約，造成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家正在不斷對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融加強(qiáng)監(jiān)管。

十一、公司債

無(wú)論是A股還是在港股都有發(fā)債融資的渠道，A股有企業(yè)債、公司債、短期融資票據(jù)等等，現(xiàn)在還新增加了“一帶一路”公司債，而在香港資本市場(chǎng)則有“點(diǎn)心債”、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先票據(jù)等。

十二、ABS（資產(chǎn)證券化）

資產(chǎn)支持證券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資產(chǎn)證券化，是以一定現(xiàn)金流為依托，將其進(jìn)行結(jié)構(gòu)化包裝，形成可以上市交易的證券化產(chǎn)品的過(guò)程。其整個(gè)交易過(guò)程主要涉及原始權(quán)益所有人、特殊目的載體（SPV）、投資者幾方，同時(shí)涉及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)。權(quán)益所有人將資產(chǎn)（通常為現(xiàn)金流）出售給特殊目的載體，特殊目的載體經(jīng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)化整合向投資者發(fā)行證券，收回現(xiàn)金付給權(quán)益所有人，在以后的年度以每年的現(xiàn)金流支撐證券本息的償還。在企業(yè)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)之中，所出售的并不是企業(yè)的某項(xiàng)資產(chǎn)，而是未來(lái)的現(xiàn)金流量，更確切的說(shuō)是企業(yè)擁有的收取某項(xiàng)費(fèi)用的債權(quán)。

目前，隨著中國(guó)物業(yè)租賃模式的興起，和存量資產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)，資產(chǎn)證券化繁榮的時(shí)機(jī)已經(jīng)日趨成熟。尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)還是運(yùn)營(yíng)階段，都會(huì)基于園區(qū)物業(yè)載體產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流，包括一二級(jí)開(kāi)發(fā)的收益權(quán)，未來(lái)租金和服務(wù)的打包收益權(quán)等等，以及園區(qū)相關(guān)的設(shè)施、物業(yè)的升值收益等等，都是潛在的資產(chǎn)證券化標(biāo)的，如果能夠?qū)咏鹑诠ぞ?，無(wú)疑是很好的資金退出途徑。

另一方面，往往大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入資金量動(dòng)輒上億甚至更多，對(duì)資金成本比較敏感，可以考慮資產(chǎn)證券化的可能性，而一些園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)者不想長(zhǎng)期持有園區(qū)資產(chǎn)，想增加資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，也有動(dòng)力選擇通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)一部分資金的騰出。

目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)ABS產(chǎn)品，都屬于基于園區(qū)現(xiàn)金流的證券化（輕資產(chǎn)式租金收益權(quán)ABS——也就是未來(lái)幾年園區(qū)產(chǎn)生的租金收入打個(gè)折扣做證券化，既不看物業(yè)評(píng)估，也不做股權(quán)過(guò)戶。目前還沒(méi)有走到基于股權(quán)的重資產(chǎn)模式證券化（類REITs）以及基于物業(yè)抵押形式的貸款證券化（CMBS）階段。

十三、財(cái)務(wù)性引資

一般來(lái)講是讓渡自身一部分股權(quán)來(lái)吸引真金白銀進(jìn)入，財(cái)務(wù)性投資者不會(huì)參與到具體的經(jīng)營(yíng)管理之中，僅享受財(cái)務(wù)投資的收益。當(dāng)然，財(cái)務(wù)性投資者的產(chǎn)業(yè)、資源背景也會(huì)對(duì)融資方有更多的裨益。短期讓渡自己的利益，當(dāng)然是未來(lái)能夠換回更多。

十四、戰(zhàn)略性引資

戰(zhàn)略性引資，就不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)性股權(quán)融資了，入資方是要實(shí)實(shí)在在參與經(jīng)營(yíng)管理，并按照持股比例享受經(jīng)營(yíng)收益的。有的戰(zhàn)略引資，往往在現(xiàn)金之外還有更深更廣層面的戰(zhàn)略互補(bǔ)性合作。

十五、定向增發(fā)/配股

僅限于上市公司的再融資策略，在2018年中央政府嚴(yán)控房地產(chǎn)再融資、以及港股產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念持續(xù)低迷的形勢(shì)下，這種定向增發(fā)或配股途徑并不容易操作，能夠完成增發(fā)的大多是與商住項(xiàng)目關(guān)聯(lián)較小的國(guó)資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，其定向增發(fā)的目的也不是為了拿地，更多是投向已經(jīng)開(kāi)發(fā)的園區(qū)項(xiàng)目，或者是符合混合所有制改革大背景的戰(zhàn)略性引資考慮。

十六、應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

類似于債權(quán)融資，就把未來(lái)要收到的錢提前先賣給金融機(jī)構(gòu)，以一定的融資成本提前回流現(xiàn)金，典型就是華夏幸福對(duì)地方政府享有的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓。

十七、銀行承兌

很多人會(huì)對(duì)銀行承兌這個(gè)概念感到陌生。其實(shí)通俗一點(diǎn)講，銀行承兌有點(diǎn)類似于企業(yè)版的信用卡。辦理的銀行首先會(huì)對(duì)企業(yè)有一個(gè)極為苛刻的審核，通過(guò)審核后就會(huì)給一個(gè)信用額度，企業(yè)就可以在這個(gè)額度內(nèi)辦理銀行承兌匯票，預(yù)存一定（一般是50%）的資金，還要付一定的手續(xù)費(fèi)，但總體來(lái)講比其他融資便宜些。銀行承兌匯票最長(zhǎng)期限為六個(gè)月，辦理完銀承，企業(yè)就可以用銀行承兌匯票去付它的貨款或者工程款，但是等到銀承到期日時(shí)，企業(yè)必須需要把剩下的50%的款還上，否則會(huì)受到嚴(yán)厲的懲罰。

十八、股票質(zhì)押與對(duì)外擔(dān)保

在很多民企上市公司身上體現(xiàn)得非常明顯的路數(shù)，比如榮盛發(fā)展。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這個(gè)股票質(zhì)押和對(duì)外擔(dān)保都不算上市公司的融資行為，前者是它的兩大股東榮盛控股、榮盛建設(shè)的行為，后者是榮盛系公司之間為了融資而進(jìn)行的擔(dān)保行為。但是由于這些行為都與榮盛發(fā)展的融資息息相關(guān)，我們也在這里把它們列入進(jìn)來(lái)。

在榮盛發(fā)展及其下屬公司的很多融資中，榮盛控股以及實(shí)際控制人耿建明都附有連帶擔(dān)保責(zé)任，再加上榮盛控股自身的業(yè)務(wù)和投融資也需要大量的質(zhì)押融資和各類擔(dān)保，主要抵押物就是主要靠榮盛控股與榮盛建設(shè)手中持有的榮盛發(fā)展股票。

十九、委托貸款

委托貸款名為貸款，卻不是銀行貸款。說(shuō)直白一些就是“私人借款”，但經(jīng)過(guò)銀行這一道口使得借貸合法化。比如A給B錢，有2種方法，一種是A委托銀行放貸款，銀行找到B，銀行收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)和賬戶管理費(fèi)，A拿到高于銀行的利息，B拿到錢；另一種是AB委托銀行成為中介人以使借貸合法化，銀行收個(gè)手續(xù)費(fèi)，A拿到協(xié)定利息，B拿到錢。

由于這些年作為“影子銀行業(yè)務(wù)”的罪魁禍?zhǔn)?，委托貸款屢屢用于地下融資、助推股市和樓市泡沫，自身也蘊(yùn)含著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，故而一直受到銀監(jiān)會(huì)的強(qiáng)烈打壓，2018年開(kāi)始基本已經(jīng)被叫停。

二十、金融戰(zhàn)略聯(lián)盟

這種所謂的戰(zhàn)略聯(lián)盟有兩種形式，一種是大集團(tuán)內(nèi)部的資源整合式聯(lián)盟，比如招商蛇口就和招商銀行簽訂合作框架，重點(diǎn)之一就是支持招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資以及園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)金融服務(wù)；平安不動(dòng)產(chǎn)在物流地產(chǎn)的操作時(shí)，也獲得平安集團(tuán)強(qiáng)大的金融資本支撐；有“民間版中投”之稱的中民投，其未來(lái)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是典型的金融式操作，其中民生集團(tuán)的龐大金融資源后盾不可小覷。