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在抗擊疫情的這場“戰(zhàn)役”中，AI（人工智能）等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的作用愈發(fā)凸顯，成為一支重要的進(jìn)擊力量。AI 對地產(chǎn)的進(jìn)擊，并不止步于一個(gè)線上售樓系統(tǒng)，或是智能協(xié)同獲客系統(tǒng)，其邏輯背后是一套“數(shù)智運(yùn)營”模式下的管理革新。以下分別從新趨勢、新價(jià)值、新方法等幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

1、從信息化、數(shù)字化到智慧化的發(fā)展進(jìn)階

房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集和應(yīng)用，如何更好地將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)，有效推動(dòng)智慧決策，成為未來發(fā)展的方向。在數(shù)智化發(fā)展之路上，房企通常要經(jīng)歷三個(gè)階段：

第一個(gè)階段是信息化。大部分房企在近10年間已完成了系統(tǒng)的信息化改造，實(shí)現(xiàn)了線下數(shù)據(jù)線上化、業(yè)務(wù)流程規(guī)范化和專業(yè)管理工具化。

第二個(gè)階段是數(shù)字化。在過去的3-5年里，位于第一梯隊(duì)的房企大多進(jìn)行了系統(tǒng)的數(shù)字化升級(jí)，建立跨專業(yè)指標(biāo)和運(yùn)營指標(biāo)的管理體系，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)化。

這個(gè)階段的主要工作和成果包括構(gòu)建BI看板和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，夯實(shí)主數(shù)據(jù)平臺(tái)，改善數(shù)據(jù)治理，提升數(shù)據(jù)生產(chǎn)與運(yùn)用的效率，最后形成戰(zhàn)略、生產(chǎn)、運(yùn)營的全面數(shù)字化規(guī)劃。

第三個(gè)階段是智慧化。系統(tǒng)可以通過數(shù)據(jù)分析來發(fā)現(xiàn)問題，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)預(yù)警來提示風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)自動(dòng)尋源來解決問題，實(shí)現(xiàn)智慧決策。

2、引入AI進(jìn)行房地產(chǎn)數(shù)字化管理創(chuàng)新

AI有5個(gè)核心要素：第一，要具備海量的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；第二，要有場景，場景就是應(yīng)用需求；第三，要有算法模型，并根據(jù)算法模型來重構(gòu)軟硬件；第四，要有技術(shù)，包括硬件、軟件等；第五，要能自主學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)算法。

房企可以嘗試引入AI的概念和技術(shù)，以創(chuàng)造價(jià)值為目標(biāo)和驅(qū)動(dòng)力，構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集與分析，最終指導(dǎo)運(yùn)營和決策，滿足客戶需求，將數(shù)據(jù)真正轉(zhuǎn)化為財(cái)富，這是房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化管理創(chuàng)新的邏輯。

3、基于AI的新需求推動(dòng)數(shù)智化方案的完善

現(xiàn)在，房企對運(yùn)營效率和管理精細(xì)化都提出了更高的要求，其中一些新的需求與AI相關(guān)，比如自動(dòng)測算拿地、自動(dòng)設(shè)計(jì)出圖、自動(dòng)規(guī)劃戰(zhàn)略、自動(dòng)化運(yùn)營、自動(dòng)出財(cái)務(wù)報(bào)表、自動(dòng)測算收益、自動(dòng)積累企業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等。

在實(shí)踐中，新的需求會(huì)不斷提出，持續(xù)推動(dòng)技術(shù)的升級(jí)和方案的完善，比如在制定城市擴(kuò)張戰(zhàn)略時(shí)，有的房企由于不熟悉候選城市的規(guī)劃要求，希望系統(tǒng)能根據(jù)不同城市的要求來進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)全部自動(dòng)出圖，這些在不遠(yuǎn)的將來都可以實(shí)現(xiàn)。

數(shù)智化管理為房企帶來的價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是為策劃、設(shè)計(jì)、建造、采購、銷售各業(yè)務(wù)板塊提供專業(yè)工具和支持；另一個(gè)是利用數(shù)字化分析及展示工具，打造企業(yè)管理決策的智慧化能力。

數(shù)智化管理的目標(biāo)是在擁有海量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，打磨數(shù)據(jù)的顆粒度，增強(qiáng)數(shù)據(jù)的時(shí)效性，不斷刷新經(jīng)營指標(biāo)，最終為決策提供依據(jù)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

1、提供專業(yè)工具，完善解決方案

數(shù)智化管理能提供專業(yè)化的工具。以自動(dòng)測算拿地為例，有的房企希望在城市地圖中點(diǎn)擊任一區(qū)域，能直接顯示出周邊所有地塊信息、樓盤出讓情況、拆遷情況，有助于企業(yè)進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)和舊改的投資測算和策略制定。

有的房企提出更高的要求，希望能通過系統(tǒng)自動(dòng)測算出拿地時(shí)機(jī)、競拍策略和經(jīng)營收益，并形成多樣化的方案。

某地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)智化系統(tǒng)升級(jí)計(jì)劃中，對標(biāo)準(zhǔn)化工期進(jìn)行了調(diào)整，思考如何在標(biāo)準(zhǔn)化之外讓工期更加合理。

借助數(shù)智化技術(shù)，該企業(yè)在探索系統(tǒng)的自主學(xué)習(xí)機(jī)制，讓每一版的計(jì)劃在系統(tǒng)中能夠?qū)崿F(xiàn)自主學(xué)習(xí)，輸出更適合各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目的合理化、差異化、個(gè)性化的周期。

2、監(jiān)控財(cái)務(wù)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資金動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)

房企需要實(shí)時(shí)監(jiān)控經(jīng)營指標(biāo)，掌握財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，數(shù)智化管理系統(tǒng)讓資金動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。

在系統(tǒng)中，決策層可以直觀看到集團(tuán)和項(xiàng)目的投入資金和結(jié)余數(shù)據(jù)，對投資收益進(jìn)行動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)，預(yù)測1-2年的動(dòng)態(tài)經(jīng)營情況。

此外，很多房企都實(shí)行了項(xiàng)目跟投制度，讓員工也轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y者，他們都希望隨時(shí)查看投資收益，了解投資項(xiàng)目的進(jìn)展，掌握已經(jīng)收回和預(yù)期獲得的收益情況，這些都能通過數(shù)智化管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。

3、搭建數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺(tái)，指導(dǎo)戰(zhàn)略運(yùn)營

房企的主數(shù)據(jù)平臺(tái)可以為設(shè)計(jì)、計(jì)劃、銷售等業(yè)務(wù)部門提供運(yùn)營支持，打通各條業(yè)務(wù)線的信息壁壘，有助于決策層從大運(yùn)營的視角來制定年度經(jīng)營目標(biāo)、三年盈利規(guī)劃，進(jìn)而指導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智參考時(shí)下流行的數(shù)據(jù)中臺(tái)概念，以大數(shù)據(jù)技術(shù)平臺(tái)作為基座，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)治理和全鏈路數(shù)據(jù)生命周期管理體系，形成數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺(tái)。

據(jù)此打造的數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)開放服務(wù)平臺(tái)，用于支持前臺(tái)的業(yè)務(wù)交互，促進(jìn)共享與協(xié)同，從而形成業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、項(xiàng)目全生命周期管理系統(tǒng)、貨值管理系統(tǒng)、三年盈利規(guī)劃、集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃與全面預(yù)算、動(dòng)態(tài)BI與智慧化決策管理的層遞式產(chǎn)品架構(gòu)。（如圖1）

圖1 決策管理平臺(tái)產(chǎn)品架構(gòu)示例圖

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智的數(shù)智化運(yùn)營管理解決方案，核心內(nèi)容就是數(shù)據(jù)化經(jīng)營管理，智慧化經(jīng)營決策。借助數(shù)智化系統(tǒng)對業(yè)務(wù)生產(chǎn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行集成、分析，生成數(shù)字化指標(biāo)，動(dòng)態(tài)展示項(xiàng)目運(yùn)營及公司經(jīng)營情況，實(shí)時(shí)刷新完成值與計(jì)劃值的差異并提示風(fēng)險(xiǎn)，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)管理的完善，形成數(shù)據(jù)流的完整閉環(huán)，幫助房企及時(shí)應(yīng)對市場變化，推動(dòng)智慧化決策，實(shí)現(xiàn)真正的大運(yùn)營管理。

1、用數(shù)智手段實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理中的“橫向協(xié)同”和“縱向落地”

系統(tǒng)可以幫助房企匯總縱向和跨專業(yè)的數(shù)據(jù)，并在同一個(gè)時(shí)間軸打開，實(shí)現(xiàn)“橫向協(xié)同”和“縱向落地”。

一方面，開發(fā)、銷售、成本等業(yè)務(wù)板塊可以達(dá)成橫向協(xié)同，有效關(guān)聯(lián)各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)在各業(yè)務(wù)部門的有序流轉(zhuǎn)，讓數(shù)據(jù)更加全面和準(zhǔn)確。

另一方面，項(xiàng)目運(yùn)營過程的貨值監(jiān)控管理需要深入滲透到相關(guān)的業(yè)務(wù)管理中，從拿地調(diào)研開始，對項(xiàng)目啟動(dòng)、開工建設(shè)、開盤、回款、現(xiàn)金流回正等重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理，貫穿策劃、設(shè)計(jì)、銷售等階段，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的縱向落地。

2、用數(shù)據(jù)找到解決問題的途徑，讓數(shù)據(jù)變成創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)

數(shù)智化運(yùn)營并不單單是數(shù)據(jù)的匯總和展示，更重要的是能通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題、分析問題，進(jìn)而制定解決方案。

績效考核關(guān)乎每個(gè)人的具體利益，在房企的實(shí)際操作中往往存在指標(biāo)選擇、責(zé)任歸屬方面的爭議?？己瞬⒉皇菃渭?yōu)榱俗坟?zé)，而是暴露問題、解決問題。

例如某企業(yè)發(fā)現(xiàn)當(dāng)月回款沒有達(dá)到計(jì)劃要求，系統(tǒng)可以幫助決策層穿透關(guān)聯(lián)指標(biāo)來查找原因。通過系統(tǒng)分析，決策層發(fā)現(xiàn)是銀行抵押放款條件改變導(dǎo)致回款減少，據(jù)此可以及時(shí)調(diào)整后期的現(xiàn)金流、開發(fā)、銷售策略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的動(dòng)態(tài)化和智慧化。

3、協(xié)助房企靈活應(yīng)對市場變化，積極主動(dòng)調(diào)整策略

項(xiàng)目運(yùn)營過程中，時(shí)常面對市場改變和決策調(diào)整需要進(jìn)行敏感因子的壓力測算，以確保經(jīng)營指標(biāo)的可靠性和經(jīng)營決策的科學(xué)性。

在拿地階段，可以在系統(tǒng)中輸入項(xiàng)目基本條件和環(huán)境基本假設(shè)進(jìn)行投前測算，在項(xiàng)目運(yùn)營中通過敏感性分析對投資回報(bào)、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行測算和動(dòng)態(tài)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)警，形成投前測算到投后評估的閉環(huán)，幫助房企靈活應(yīng)對市場變化，積極調(diào)整策略。（如圖2）

圖2 投前測算到投后評估的閉環(huán)管理示例圖

4、為項(xiàng)目管理者賦能，提升管理能動(dòng)性

數(shù)智化運(yùn)營讓數(shù)據(jù)一次錄入后能多次使用，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)多維度的自動(dòng)校核，提供策略包和市場經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫，自動(dòng)預(yù)警、智能化問題尋源、數(shù)據(jù)管理責(zé)任自動(dòng)推送到崗等功能也為項(xiàng)目管理賦能。

在具體實(shí)踐中，可以借助系統(tǒng)打造出項(xiàng)目管理者的作戰(zhàn)指揮地圖，將涉及項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、關(guān)鍵數(shù)據(jù)集中展示，并能將數(shù)據(jù)穿透，分析結(jié)果顯示在系統(tǒng)界面以供決策參考，讓項(xiàng)目管理者不再被動(dòng)接受信息，提升了管理能動(dòng)性。

從信息化、數(shù)字化到數(shù)智化，房企需要做很多工作，但只要遵循確立目標(biāo)、數(shù)據(jù)采集和轉(zhuǎn)化、建模、搭建平臺(tái)這樣的邏輯，一步步地去夯實(shí)基礎(chǔ)、升級(jí)系統(tǒng)，就可以開啟數(shù)智化運(yùn)營管理的大門，用運(yùn)營管理為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。在探索和實(shí)施數(shù)智化運(yùn)營管理的過程中，房企要把握3個(gè)關(guān)鍵。

1、統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，解決各系統(tǒng)數(shù)據(jù)的接軌問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多業(yè)務(wù)板塊，數(shù)據(jù)的收集是一大難點(diǎn)，缺乏完備、有效的數(shù)據(jù)體系，數(shù)智化運(yùn)營管理就無從談起。

首先，所有數(shù)據(jù)為業(yè)務(wù)服務(wù)，房企要明確收集大量數(shù)據(jù)的目的，能表達(dá)和解決什么問題；其次，數(shù)據(jù)采集要避免“孤島化”，要打通各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑；再次，打磨數(shù)據(jù)和指標(biāo)的精細(xì)度，比如全景計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的顆粒度到棟，基于開發(fā)全周期的成本系統(tǒng)顆粒度到產(chǎn)品類型，基于時(shí)間周期的銷售系統(tǒng)顆粒度到戶，資金管理的顆粒度到憑證等。

2、建模型，保證業(yè)務(wù)邏輯的一致性

房企在設(shè)計(jì)模型時(shí)要依據(jù)業(yè)務(wù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，兼顧不同階段和業(yè)態(tài)進(jìn)行測算，保證數(shù)據(jù)的一致性和靈活性。只有打造一個(gè)可靠的數(shù)字化系統(tǒng)，才能真正為決策提供依據(jù)。

3、建平臺(tái)，數(shù)智化運(yùn)營實(shí)現(xiàn)管理提升

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智根據(jù)某房企的系統(tǒng)改造需求，對原有的信息化系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，建立項(xiàng)目全過程投資管理系統(tǒng)，滿足投資測算、項(xiàng)目運(yùn)維和利潤管理的要求。將計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng)升級(jí)為動(dòng)態(tài)經(jīng)營分析系統(tǒng)，完善經(jīng)營考核系統(tǒng)和貨值管理系統(tǒng)，打造集團(tuán)戰(zhàn)略推演和盈利規(guī)劃系統(tǒng)，讓數(shù)智化真正落地，提升企業(yè)的運(yùn)營管理價(jià)值。（如圖3）

數(shù)智化管理對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值，就在于利用數(shù)智化技術(shù)，幫助企業(yè)提升整個(gè)價(jià)值鏈的決策能力，無論是可研決策、策劃評審、設(shè)計(jì)方案，還是建造、采購、銷售，每一個(gè)專業(yè)模塊都需要依靠大數(shù)據(jù)來提升決策能力。

當(dāng)前，企業(yè)管理決策的智慧化建設(shè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，我們希望為企業(yè)提供一些智慧化的支持，讓企業(yè)能夠感受新技術(shù)的魅力。