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來   源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

為了堵住投資通道，補漏政策缺口，8月30日，江蘇省無錫市正式發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

此次發(fā)布的《通知》進一步升級了限購政策，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，增加了對離異家庭購房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算。

換言之，在離異之日起2年內(nèi)，離異前家庭名下在本市市區(qū)有1套商品住房，在市區(qū)限購區(qū)域內(nèi)可購買1套新建商品住房；離異前家庭名下在本市市區(qū)有2套商品住房，離異后任一方在市區(qū)限購區(qū)域內(nèi)均不得購買新建商品住房。在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

與此同時，無錫新政對于房屋交易的稅費內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為。

為什么是無錫？

無錫限購升級，在業(yè)內(nèi)人士看來是意料之中。綜合無錫當(dāng)?shù)厥袌鋈耸颗c業(yè)內(nèi)分析機構(gòu)研判，有以下三個原因：

• 首先，6月以來，無錫土拍市場屢創(chuàng)新高，外來房企大舉進入無錫土拍市場，德商、禹洲、大發(fā)等首進無錫。

6月初，無錫河埒口板塊一幅地塊，引發(fā)世茂、卓越、建發(fā)、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家開發(fā)商報名爭搶，最終經(jīng)過激戰(zhàn)3小時、154輪競價后，被三盛集團18.52億元競得，樓板價19542元/平方米，刷新無錫地價記錄。

8月無錫土地市場緣何火爆？除了中小房企在都市圈周邊城市的戰(zhàn)略布局需求之外，無錫樓市大賣、房價上漲也助攻了一把。7月以來，無錫新房、二手房成交量雙雙上漲，多個樓盤價格上調(diào)，有的板塊甚至出現(xiàn)無房可售的局面。

熱錢流入樓市，端倪可見于5月無錫多個樓盤扎堆開盤的盛況，一個場景是：連續(xù)三天，梁溪本源、恒大翡翠公園、南山公園大道、蠡湖國際小鎮(zhèn)四盤接連推新，共推出866套房源，均遭遇消費者哄搶，快速出清。其中公園大道215套房源，引來800多人參與搖號。

• 其次，市場壓力很大，信貸政策并沒有寬松。

M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增貸款創(chuàng)新高。資金成本方面，2020年上半年，降息2次：數(shù)據(jù)顯示，2020至今，實體利率（1年期LPR）累計下調(diào)30個基點，從4.15%降到3.85%；樓市利率（5年期LPR）下調(diào)15個基點，從4.8%降到4.65%。

但是個人信貸并未同步松綁，今年的樓市首付比例、房貸基數(shù)都沒有減弱信號出現(xiàn)。尤其是“三條紅線”政策的出臺，目前市場上從信貸到資金都有收緊信號，無錫也不例外。

熱錢從哪來？這是目前監(jiān)管層頗為關(guān)注的問題。

• 最后，資金違規(guī)流入房市一直是監(jiān)管重點。

不久前證監(jiān)會集中曝光了258家非法配資平臺機構(gòu)。目前就是嚴防熱錢流入股市、樓市。

7月11日，繼6月23日印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》之后，中國銀保監(jiān)會再次發(fā)出“部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫”預(yù)警。

長三角區(qū)域面臨新一輪調(diào)控升級

事實上，長三角區(qū)域疫情過后，以杭州、上海、南京等重點城市最先啟動樓市，緊接著這幾個高能級城市周邊的寧波、南通、常州、徐州、無錫等地相繼出現(xiàn)樓市、地市火爆的局面。市場氛圍迅速恢復(fù)之下，消費者買房投資保值的觀念持續(xù)。

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡稱“住建部”）在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，會議要求，切實落實城市主體責(zé)任，提高工作的主動性，及時采取針對性措施，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

住建部提出要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦。要堅持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。

值得關(guān)注的是，此次會議，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市也參加了會商。“被約談”的常州今年6月二手房價漲幅漲幅0.8%排名全國第12，全省第3，超越南京、無錫。江蘇另兩個二手房價漲幅超過常州的城市是徐州、南通。

放眼全國，上海、杭州、深圳、成都單盤均出現(xiàn)超高認籌數(shù)量與房源比，南京江北出現(xiàn)大規(guī)模搖號。這些高能級城市周邊城市也開始火起來。無錫的調(diào)控升級并非長三角首例。業(yè)內(nèi)人士指出，無錫更側(cè)重于政策打補丁。

2020年6月，寧波新建住宅環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、東莞等城市，居全國之首。

寧波一二手房市場也在6月底7月初出現(xiàn)一個急速上升的拐點：

6月24日，12家房企涌入寧波搶地，經(jīng)過6小時495輪鏖戰(zhàn)，最終綠城以32520元/平方米奪得鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，刷新寧波樓板價記錄。

7月6號晚上10點，寧波市四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政。新政擴大寧波限購范圍，并調(diào)整住宅用地出讓競價規(guī)則，嚴格控制樓面地價。

隨后寧波樓市成交量開始萎縮，一二手房庫存上漲，寧波出現(xiàn)供過于求的局面。除了寧波，還有不少城市的樓市調(diào)控升級在無錫之前。比如，環(huán)上海區(qū)域的紹興，疫情之后樓市經(jīng)歷一輪上漲，7月初，紹興出臺新政，土拍開始“限地價，競配建”。

蝴蝶效應(yīng)很開快開始蔓延。同樣在7月初，杭州出臺“限售”、“限購”和“限搖”新政；幾乎在同一時期，東莞出臺了堪稱史上最嚴的預(yù)售新政：禁止捂盤+恢復(fù)限價+規(guī)范精裝+禁止更名。

無錫限購升級之后，樓市成交量會否面臨下滑？

對于房企而言，除了降杠桿、擴融資保證資金安全之外，還要面對這一輪調(diào)控升級之后可能發(fā)生的市場需求端萎縮。

8月31日，新力控股中期業(yè)績發(fā)布會上， 公司聯(lián)席董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事陳凱指出，未來行業(yè)投資性需求會被擠壓，房企利潤會受到擠壓，行業(yè)的競爭格局也將發(fā)生較大變化。