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案情：

　　某稅務(wù)局對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)行稽查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司建設(shè)的XXX開發(fā)項(xiàng)目向非金融機(jī)構(gòu)借款利息的利息支出很大。一部分是在2011年至2015年支付資產(chǎn)管理有限公司利息2000多萬(wàn)元，支付其他企業(yè)借款利息3000多萬(wàn)元，系向非金融機(jī)構(gòu)借款利息。房地產(chǎn)公司認(rèn)為土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將其向非金融機(jī)構(gòu)借款利息直接計(jì)入開發(fā)費(fèi)用予以扣除，但稅局認(rèn)為要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和10%計(jì)算扣除。稅局提出了相關(guān)的法規(guī)依據(jù)，并要求該房地產(chǎn)公司補(bǔ)繳了土地增值稅，并加收了滯納金和罰款。

　　解析：

　　(一)土地增值稅清算中可以據(jù)實(shí)扣除的利息支出

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額(取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本)之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函(2010)220號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))第三條規(guī)定，同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　可見，在土地增值稅清算中可以據(jù)實(shí)扣除的利息支出應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　(1)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?

　　(2)可以提供金融機(jī)構(gòu)證明;

　　(3)不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　(二)土地增值稅清算中向非金融機(jī)構(gòu)支付利息支出的扣除方法

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)項(xiàng)規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額(取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本)之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函(2010)220號(hào))第三條規(guī)定：……(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　因此，案情中，稅局房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的10%計(jì)算扣除，不允許向非金融機(jī)構(gòu)的利息據(jù)實(shí)扣除是符合法律規(guī)定的。

　　提示：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或非金融機(jī)構(gòu)借款的處理方法是有區(qū)別的，企業(yè)清算時(shí)，應(yīng)按法律規(guī)定的方式進(jìn)行處理，任意而為會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如需向非金融機(jī)構(gòu)借款，應(yīng)在前期業(yè)務(wù)規(guī)劃時(shí)考慮稅收因素，防范不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。